АТЕЛИЕ ИЛИ АПАРТАМЕНТ? ВИЖТЕ КАКВА Е РАЗЛИКАТА!
В практиката ни досега често са ни задавали въпроса какво различава ателието от апартамента. Време е да отделим малко време и да прекратим споровете по темата :)
От законодателна гледна точка никъде не съществува дефиниция на думата „апартамент“. За това което разбираме, когато кажем апартамент, ЗУТ използва думата „жилище“ и дава определение и минимални изисквания. В този смисъл жилището представлява съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди. Изискванията към него са следните:
Всъщност всеки предприемач винаги е искал повече апартаменти и по-малко апартаменти кръстени ателиета, но редица норми ограничаваха това.
Ето по-конкретно практическите причини:
Търсенето на малки имоти
Друга основна причина е, че на пазара се търсиха тези малки жилища – 30-35м2. Комбинирайки това с предната причина доведе до проектиране на кооперации с много на брой малки жилища с изискването за много повече паркоместа отколкото биха трябвали за същата кооперация, но с по-малко на брой по-големи апартаменти. Така част от тях отново стават ателиета.
Височина
Към жилищата има минимални изисквания за светла височина, към ателиетата няма. Същевременно всяка сграда е ограничена с максимална височина и нивото на терена. В подпокривните етажи не винаги остава достатъчно светла височина за жилища (апартаменти) – затова там има ателиета.
Думата студио липсва в българските закони. Студио навлезе като търговско наименование основно от жилищно-ваканционното строителство в курортните комплекси, където пазара беше ориентиран към чужденци и този тип малки жилища-ателиета бяха предпочитани. Думата студио е позната на западноевропейците за малко жилище. Съответно по изискване на предприемачите на проектите архитектите отбелязвахме ателиетата като студио, за да не се налага да се чудят чужденците какво е ателие.
Надяваме се всички тези подробни обяснения да са дали отговори на всички ваши въпроси по темата. Ако все пак има нещо неизяснено, оставаме на разположение ;)
От законодателна гледна точка никъде не съществува дефиниция на думата „апартамент“. За това което разбираме, когато кажем апартамент, ЗУТ използва думата „жилище“ и дава определение и минимални изисквания. В този смисъл жилището представлява съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди. Изискванията към него са следните:
Всички тези изисквания важат за новопроектирани жилища (апартаменти) и трябва да се спазят, ако правите проект за преустройство и смяна на предназначението на ателие в апартамент.
Ателието от своя страна е нежилищно помещение и служи за индивидуална творческа дейност. Изискванията тук не са толкова подробни - ателиетата трябва да имат самостоятелен санитарен възел и...и с това изискванията се изчерпват.
А защо изобщо има ателиета и апартаменти?
Ето по-конкретно практическите причини:
Паркоместа
Това е основната причина да има много ателиета. Има изисквания за необходимия брой паркоместа за жилищни блокове: 1 брой на жилище и 10% допълнителен брой на местата за посетители. Няма описани изисквания за паркоместа към ателие. В последствие МРРБ се усети и с писмо-указание от края на 2006г. започна да изисква и по едно паркомясто за ателие.
Това не е изискване да имате личен гараж или паркомясто като придатък към апартамента, а общо изискване да бъдат осигурени необходимият брой паркоместа за жилищния блок в рамките на парцела. Дали ще бъдат гаражи на партера, гаражи или паркоместа в подземен паркинг, открит паркинг в парцела или комбинация е въпрос на конкретно решение за всяка сграда. С архитектурния проект трябва да се докаже, че са осигурени, за да се получи разрешение за строеж.
Разбира се, всеки предприемач иска повече квадратни метри за продажба и по-малко двор или скъпо подземно строителство. Така апартаментите, за които не могат да се осигурят паркоместа стават ателиета още на проект. Пък и в бума на строителството, всичко се купуваше. Ателие или апартамент, няма голяма разлика казваха повечето строители и брокери ако някой клиент любопитстваше.
Това е основната причина наглед пълноценни апартаменти да се водят по документи ателиета. Това също е и една от основните причини да се паркира по тротоари, зелени (кални) площи и недостига на паркоместа дори и в изцяло нови квартали.
Борбата за повече квадратни метри за продажба доведе до порочни практики дори да има огромни сгради без нито едно паркомясто. Например в Банско, не без помощта на администрацията, повечето нови сгради получаваха разрешение за строеж, прилагайки договор за паркиране с някой празен съседен парцел. Следващата година и празният парцел-паркинг се застрояваше.
Това е основната причина да има много ателиета. Има изисквания за необходимия брой паркоместа за жилищни блокове: 1 брой на жилище и 10% допълнителен брой на местата за посетители. Няма описани изисквания за паркоместа към ателие. В последствие МРРБ се усети и с писмо-указание от края на 2006г. започна да изисква и по едно паркомясто за ателие.
Това не е изискване да имате личен гараж или паркомясто като придатък към апартамента, а общо изискване да бъдат осигурени необходимият брой паркоместа за жилищния блок в рамките на парцела. Дали ще бъдат гаражи на партера, гаражи или паркоместа в подземен паркинг, открит паркинг в парцела или комбинация е въпрос на конкретно решение за всяка сграда. С архитектурния проект трябва да се докаже, че са осигурени, за да се получи разрешение за строеж.
Разбира се, всеки предприемач иска повече квадратни метри за продажба и по-малко двор или скъпо подземно строителство. Така апартаментите, за които не могат да се осигурят паркоместа стават ателиета още на проект. Пък и в бума на строителството, всичко се купуваше. Ателие или апартамент, няма голяма разлика казваха повечето строители и брокери ако някой клиент любопитстваше.
Това е основната причина наглед пълноценни апартаменти да се водят по документи ателиета. Това също е и една от основните причини да се паркира по тротоари, зелени (кални) площи и недостига на паркоместа дори и в изцяло нови квартали.
Борбата за повече квадратни метри за продажба доведе до порочни практики дори да има огромни сгради без нито едно паркомясто. Например в Банско, не без помощта на администрацията, повечето нови сгради получаваха разрешение за строеж, прилагайки договор за паркиране с някой празен съседен парцел. Следващата година и празният парцел-паркинг се застрояваше.
Склад
Всяко жилище (апартамент) трябва да има склад. Това може да е мазе, таван или килер в самото жилище. Тези площи също не бяха харесвани от предприемачите. По-скъпо се продават жилищни площи, отколкото складови площи. В сутерените се изграждат необходимите подземни паркинги и ако остане място се проектираха и мазета, но рядко достигаха за всички апартаменти (жилища). Така част от тях отново ставаха ателиета.
Лавирайки между нормативите и изискванията на предприемачите да няма складови площи, архитектите изобретихме гардероб-ниша-склад! Ако имате апартамент по документи, но се чудите защо нямате мазе, таван или килер – това е защото вграденият гардероб, който имате в коридора, колкото и малък да е, всъщност по проект е наречен склад.
Световни посоки
Всяко жилище (апартамент) трябва да има склад. Това може да е мазе, таван или килер в самото жилище. Тези площи също не бяха харесвани от предприемачите. По-скъпо се продават жилищни площи, отколкото складови площи. В сутерените се изграждат необходимите подземни паркинги и ако остане място се проектираха и мазета, но рядко достигаха за всички апартаменти (жилища). Така част от тях отново ставаха ателиета.
Лавирайки между нормативите и изискванията на предприемачите да няма складови площи, архитектите изобретихме гардероб-ниша-склад! Ако имате апартамент по документи, но се чудите защо нямате мазе, таван или килер – това е защото вграденият гардероб, който имате в коридора, колкото и малък да е, всъщност по проект е наречен склад.
Световни посоки
Не се допуска жилището да бъде изложено изцяло на североизток, северозапад или север. Това не е често срещана причина, но все пак в редки случаи, при парцели с много лошо изложение наистина има апартаменти, за които е невъзможно да се спази това изискване и те стават ателиета. Дори и при такива апартаменти с лошо изложение, ако архитектът намери начин само един малък прозорец или врата за тераса да е с различно изложение от северно (С, СЗ, СИ) позволява да бъде официално апартамент.
Поддържането на цените в разумни граници
На постоянното покачване на цените на имотите по време на бума на строителството – 900, 1000, 1200, 1500 за кв.м, предприемачите отговаряха с апартаменти с все по-малка и по-малка квадратура, за да запазят крайната цена в някакви разумни психологически граници. Така ако в един период можеше за 65000 евро да си купите нормален 65-70м2 едностаен апартамент, само една година по-късно цената пак беше 65000 евро за едностаен апартамент, но предприемачите искаха те да са 50-55м2. Всички помним тези луди години.
Поддържането на цените в разумни граници
На постоянното покачване на цените на имотите по време на бума на строителството – 900, 1000, 1200, 1500 за кв.м, предприемачите отговаряха с апартаменти с все по-малка и по-малка квадратура, за да запазят крайната цена в някакви разумни психологически граници. Така ако в един период можеше за 65000 евро да си купите нормален 65-70м2 едностаен апартамент, само една година по-късно цената пак беше 65000 евро за едностаен апартамент, но предприемачите искаха те да са 50-55м2. Всички помним тези луди години.
Търсенето на малки имоти
Друга основна причина е, че на пазара се търсиха тези малки жилища – 30-35м2. Комбинирайки това с предната причина доведе до проектиране на кооперации с много на брой малки жилища с изискването за много повече паркоместа отколкото биха трябвали за същата кооперация, но с по-малко на брой по-големи апартаменти. Така част от тях отново стават ателиета.
Височина
Към жилищата има минимални изисквания за светла височина, към ателиетата няма. Същевременно всяка сграда е ограничена с максимална височина и нивото на терена. В подпокривните етажи не винаги остава достатъчно светла височина за жилища (апартаменти) – затова там има ателиета.
Ателие или студио?
Правни, данъци и други разлики
Това е въпросът, който най-много притеснява хората притежаващи ателиета. Въпреки, че определението за жилище включва "за задоволяване на жилищни нужди", това че живеете в ателието и го ползвате за задоволяване на жилищни нужди не го прави жилище (апартамент).
Реално може да живеете там, но според буквата на закона - не. Няма забрана да творите в ателие или работите денонощно в офиса. Как ще се докаже, че живеете там, а не сте творец работохолик не знам. Съвременното изкуство познава какви ли не странни неща. Ако обитавате семейно, то вие може да сте 24-часова творческа семейна арт инсталация.
По-сериозно: съгласно ЗУТ Чл. 178
Не се разрешава строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация.
При констатиране на такова нарушение, началникът на ДНСК или кметът според категорията на строежа :
- забранява с мотивирана заповед ползването на строежите и разпорежда тяхното освобождаване, прекъсване на захранването им с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и др. Разпореждането е задължително за доставчиците и се изпълнява незабавно;
- на база съставен акт по Закона за административните нарушения и наказания, издава Наказателно постановление.
В настоящия момент подобни хипотетична проверка може да се случи само по сигнал. Лошото е, че подаде ли се сигнал - жалба, колкото и да казваме, че институциите не работят, те са много добри в придвижването на подобни жалби и документи насам натам, четено буквално на законите и рано или късно ви позвънят на вратата. Дори и да откажете достъп, има процедура да влязат със съдействие на полицията. Следва констативен протокол. Ако случайно впишат в него нарушение - веднага си наемете адвокат и обжалвайте бързо, преди да се премине към мотивирана заповед от началника на ДНСК и спиране на ток, вода и др. В административния съд ще спечелите, но всяка такава процедура е съпроводена с разходи, време и излишни нерви.
Някъде там дълбоко във всеки закон и съдебно решение, като основа седи принципа за справедливост, но все пак на този въпрос е най-добре да ви отговори юрист, участвал евентуално в такива дела и познаващ съдебната практика и евентуални прецеденти за подобни казуси.
Да. Не е необходимо и съгласие от съседи или общо събрание. Но трябва да се докаже с архитектурния проект, че ателието отговаря на всички изисквания за апартамент. Докато винаги може да се изгради допълнителна ниша-гардероб за склад във всяко ателие, то най-сложно и често невъзможно е да се осигури паркомясто.
Мога ли да живея в ателие?
Реално може да живеете там, но според буквата на закона - не. Няма забрана да творите в ателие или работите денонощно в офиса. Как ще се докаже, че живеете там, а не сте творец работохолик не знам. Съвременното изкуство познава какви ли не странни неща. Ако обитавате семейно, то вие може да сте 24-часова творческа семейна арт инсталация.
По-сериозно: съгласно ЗУТ Чл. 178
Не се разрешава строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация.
При констатиране на такова нарушение, началникът на ДНСК или кметът според категорията на строежа :
- забранява с мотивирана заповед ползването на строежите и разпорежда тяхното освобождаване, прекъсване на захранването им с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и др. Разпореждането е задължително за доставчиците и се изпълнява незабавно;
- на база съставен акт по Закона за административните нарушения и наказания, издава Наказателно постановление.
В настоящия момент подобни хипотетична проверка може да се случи само по сигнал. Лошото е, че подаде ли се сигнал - жалба, колкото и да казваме, че институциите не работят, те са много добри в придвижването на подобни жалби и документи насам натам, четено буквално на законите и рано или късно ви позвънят на вратата. Дори и да откажете достъп, има процедура да влязат със съдействие на полицията. Следва констативен протокол. Ако случайно впишат в него нарушение - веднага си наемете адвокат и обжалвайте бързо, преди да се премине към мотивирана заповед от началника на ДНСК и спиране на ток, вода и др. В административния съд ще спечелите, но всяка такава процедура е съпроводена с разходи, време и излишни нерви.
Някъде там дълбоко във всеки закон и съдебно решение, като основа седи принципа за справедливост, но все пак на този въпрос е най-добре да ви отговори юрист, участвал евентуално в такива дела и познаващ съдебната практика и евентуални прецеденти за подобни казуси.
Възможно ли е преустройство и промяна на предназначението от ателие в апартамент?
Надяваме се всички тези подробни обяснения да са дали отговори на всички ваши въпроси по темата. Ако все пак има нещо неизяснено, оставаме на разположение ;)
Коментари
Публикуване на коментар